Si on ne considère pas la qualité du sol, un terrain constructible ne peut l’être que légalement. Et ce, qu’il soit en lotissement ou en diffus. Tout dépend de ce que l’Administration décide, selon ses programmes de travaux domaniaux, d’habitat, etc., ou encore des situations où l’intérêt public prime. Pour savoir si un terrain est constructible, il faut préalablement consulter certains documents publics actualisés et accessibles à tous.
L’importance de s’assurer qu’un terrain est bien constructible
Il faut s’en assurer tout simplement parce qu’un terrain constructible hier, peut ne plus l’être aujourd’hui. L’on part de l’idée que la classification des zones batissables change… plus ou moins souvent, mais elle varie. Ainsi, autant qu’un acquéreur qui jette son dévolu sur un beau terrain et qui voit son projet de construction refusé, un propriétaire qui souhaitait céder un terrain à bâtir peut aussi se trouver avec une parcelle invendable. Cela étant dit, pour éviter d’acheter ou de vendre un lot de terrain non exploitable, il serait mieux de se renseigner sur le statut actuel du bien.
Causes de la non-constructibilité d’un terrain
Parfois indépendamment de la propriété avérée du terrain à accueillir un immeuble, sa constructibilité légale n’est pas immuable. Mais si les autorités communales ou municipales déterminent quelle zone est ou n’est pas constructible, quelques facteurs le justifient même si cela nuit à des intérêts légitimes des propriétaires ou du nouvel acquéreur. Ce sont principalement :
- La taille du terrain qui peut être considérée comme trop petite pour accueillir un bâtiment réglementaire.
- Le sol ou le terrain qui est devenu inondable.
- La zone ou le terrain faisant partie du périmètre d’un projet public.
- L’existence d’un creux en profondeur.
- La présence d’arbres centenaires dans le site.
Cette liste des restrictions possibles n’est pas exhaustive. Chaque commune peut avoir ses raisons et ses justifications pour établir la constructibilité d’un terrain, en considération des lois nationales.
Terrain constructible : le code d’urbanisme et le PLU à bien examiner
Ce sont effectivement les principaux documents à scruter, car ils caractérisent un terrain à bâtir.
Le Code de l’urbanisme et le Code de la construction
Il s’agit des bases de toutes les réglementations en matière de construction en milieu urbain. Le code de l’urbanisme et de l’habitation chapeaute ou se matérialise au niveau des communes par différents documents réglementaires et réactualisés comme le PLU (anciennement POS), le programme local de l’habitat, le plan de déplacements urbains (PDU), les cartes communales, etc. Il va sans dire que tout ce que ces documents instituent est fait en conformité avec les législations nationales.
Certaines restrictions de base sont énumérées dans le Code de l’urbanisme ou celui de la construction. Cela peut être une constructibilité limitée, une non-constructibilité dans le cas des zones préservées, etc. Les règlements locaux d’urbanisme en fixent la réalisation, autrement dit, la détermination des zones d’habitat ou d’activités, l’organisation des transports, la non-constructibilité des zones inondables ou sensibles aux risques naturels, la non-constructibilité des zones de culture ou protégées, etc.
Le PLU ou Plan local d’urbanisme
En plus de définir les interdictions sans réserve de construction, les PLU posent aussi des limites ponctuelles à la constructibilité. Dans la plupart des cas, les terrains non constructibles sont ceux situés dans :
- un milieu où la conservation du paysage est primordiale.
- des zones réservées aux projets locaux.
- une zone à proximité d’installations d’assainissement ou à haut risque sanitaire, etc.
Le PLU peut aussi édicter des règles techniques comme :
- La hauteur maximale du bâtiment.
- La superficie minimale d’un terrain constructible.
- Les limites entre voisinages.
- Les servitudes de voisinage ou d’utilité publique, etc.
Le caractère non constructible du terrain peut également être temporaire. En effet, l’interdiction de construire peut être levée ultérieurement, par exemple dans le cadre de la mise en place d’un réseau de communication ou d’assainissement. Dans ce cas, il est aussi possible de demander une révision du PLU.
Le certificat d’urbanisme : un document primordial pour un terrain constructible
Pour avoir une idée précise et complète de la constructibilité du terrain, la demande d’un certificat d’urbanisme est essentielle. Ce document situe le terrain en question vis-à-vis de toutes les limitations administratives en matière de construction. Non seulement ce document informe de la possibilité de construire, mais il décrit aussi le statut des projets publics qui existent dans la zone ou qui sont prévus dans un futur proche. Mais sachant que la situation du terrain peut changer, ce certificat a une valeur limitée. Il est ainsi valide, uniquement sur une durée de 18 mois.
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