L’achat d’un terrain en diffus, c’est disposer d’une parcelle unique pour la construction de sa maison. C’est aussi moins de contraintes et la possibilité de choisir le type de maison que l’on veut. Acheter un terrain à bâtir constitue un investissement assez important. Il faut donc au préalable recueillir des informations d’ordre techniques à propos du terrain et des conditionnalités pour la construction de maison individuelle dans la localité où il se trouve.
Lorsqu’un particulier veut réaliser un projet de construction de maison individuelle, il lui faut tout d’abord acquérir le terrain sur lequel va s’ériger la construction. Il se trouve alors devant deux possibilités : soit il achète un terrain loti (parcelle se trouvant dans un lotissement), soit il pose son dévolu sur un terrain en secteur diffus ou isolé.
Un terrain en secteur diffus ou isolé est un morceau de terrain qui ne fait pas partie d’un lotissement. Le terme « isolé », signifie uniquement cet état, et non pas qu’il se trouve en pleine campagne ou à l’écart des commerces et des administrations. C’est seulement une parcelle mise en vente en général par son propriétaire. On peut même en trouver à proximité des centres villes.
Les avantages et les inconvénients sur chaque type de terrain
Parcelle en lotissement
L’achat d’une parcelle dans un lotissement enlève les contraintes liées à la viabilisation et à la constructibilité du terrain. En effet, le lotissement est effectué par un lotisseur qui assure la réalisation de l’étude géotechnique du terrain ainsi que l’adéquation des caractéristiques techniques des constructions qui peuvent être faites sur chaque parcelle avec les règles d’urbanisme du territoire dans lequel se trouve le terrain. Tout cela est contenu dans un cahier de charges auquel le futur acquéreur doit obéir. Le choix dans les caractéristiques de la maison ainsi que des aménagements extérieurs (clôture, etc.) comporte des restrictions.
L’achat d’un terrain en secteur diffus ou isolé
Contrairement à l’achat d’une parcelle dans un lotissement, l’achat d’un terrain à bâtir en secteur diffus procure une plus grande liberté sur son emplacement ainsi que pour les caractéristiques techniques de la maison à construire. Néanmoins, cela nécessite le recueil de nombreuses informations et la réalisation de formalités administratives et techniques au préalable sur divers points.
Les points à considérer en ce qui concerne l’achat d’un terrain diffus
Plusieurs points sont à considérer lorsqu’on projette d’acquérir un terrain isolé.
Le terrain
Il faut connaître sa superficie exacte pour pouvoir estimer la surface constructible. Cette information nécessite le plus souvent le recours à un géomètre expert. Elle s’obtient aussi lors d’une éventuelle délimitation du terrain (bornage). Il est à savoir que le titre de propriété ou le cadastre ne fournit pas cette information et elle n’est pas mentionnée dans l’acte de vente.
L’étude géotechnique
Celle-ci permet de connaître la structure du sol ainsi que du sous-sol. Les résultats obtenus seront capitaux pour la conception des fondations de la future maison. Le coût de l’étude est compris entre 1 000 et 4 000 €.
L’étude du milieu environnant
Connaître les équipements collectifs qui se trouvent à proximité du terrain est important ; si la zone où le terrain se trouve est une zone industrielle par exemple. Tout cela en vue de prendre les dispositions adéquates face aux diverses nuisances et pollutions déjà présentes sur la zone.
Les règles d’urbanisme
Les règles d’urbanisme sont établies par l’état pour notifier les dispositions obligatoires en matière d’aménagement, de construction et à la démarcation des parties susceptibles de présenter des risques naturels et/ou technologiques. La connaissance de ces règles demande la consultation de documents au niveau de la mairie ou à défaut à la DDE ou Direction Départementale de l’Équipement. Ces documents sont : le plan local d’urbanisme (PLU) et la carte communale
Les règles d’urbanisme sont établies par l’état pour notifier les dispositions obligatoires en matière d’aménagement, de construction et à la démarcation des parties susceptibles de présenter des risques naturels et/ou technologiques. La connaissance de ces règles demande la consultation de documents au niveau de la mairie. A défaut, on peut s’informer à la DDE ou Direction Départementale de l’Équipement. Ces documents sont : le plan local d’urbanisme (PLU) et la carte communale.
Il faut également demander au niveau de la mairie un certificat d’urbanisme (CU) se rapportant au terrain. Et ce, même si le demandeur n’en est pas encore propriétaire. Il existe deux types de certificat d’urbanisme. Ce sont, le CU d’information qui renseigne sur les règles applicables sur la parcelle en question et le CU pré-opérationnel qui indique si cette même parcelle est constructible. La durée de validité du CU pré-opérationnel est de 18 mois après son obtention. Pendant ce délai, les règles d’urbanisme sont garanties de ne pas changer. Enfin, ce document est nécessaire pour l’obtention du permis de construire. Des réformes sur ces règles ont été apportées dans la Loi relative à la Solidarité et au Rattachement Urbain (SRU) en septembre 2007.
L’accès aux réseaux
Cet accès contribue à la viabilisation du terrain. Il concerne le gaz, l’électricité, l’eau et le téléphone. On peut donner à titre indicatif que l’accès à un réseau coûte en moyenne de 3000 à 4 000 €. Ensuite, il faut effectuer le raccordement de la maison dont le coût moyen est de 4 000 à 7 000 €. Mais le montant exact dépend de plusieurs facteurs. A savoir, la distance de la maison par rapport au coffret technique en limite de parcelle, les caractéristiques du terrain, etc.
Le raccordement au réseau d’assainissement collectif (traitement des eaux usées) doit aussi être considéré. S’il n’est pas possible, alors il faut réaliser un assainissement autonome dont le coût dépend des caractéristiques géotechniques du terrain et peut varier de 4 000 à 12 000 €.
Les servitudes de voisinage
Les règles de servitude sont déterminées dans le code civil et évoquées dans le certificat d’urbanisme. Parmi ces servitudes, il y a les servitudes :
- de droit privé : on peut citer entre autres le droit de passage pour l’occupant d’une parcelle voisine si ce terrain est enclavé. C’est-à-dire qu’il n’a pas accès direct à la voie publique ; la distance minimum autorisée concernant la vue qu’on a sur la propriété des voisins directs.
- d’utilité publique : elles concernent les terrains se trouvant dans une zone cible d’un plan de prévention de risques naturels. Ce plan peut imposer des règles spécifiques aux constructions qui y sont projetées.
- Le droit de préemption. Il donne à la collectivité la priorité sur l’achat du terrain ou la cession d’une partie du terrain. Ceci en vue d’une construction d’ouvrages d’utilité publique (voie de communication, etc.).
Les terrains à risque
Il faut s’informer si le terrain se trouve dans une zone à risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain, etc.). Assurez-vous qu’il ne soit pas non plus dans une zone d’exposition aux risques technologiques. Par ailleurs, le terrain ne doit pas se trouver non plus dans une zone à forte sismicité. Cette information doit faire l’objet d’une déclaration obligatoire établie moins de six mois avant la date de signature de l’acte de vente par le vendeur. L’absence de ce document peut causer l’annulation pure et simple de la vente ou une décote du prix du terrain. On peut accéder à cette information en consultant le site www.georisques.gouv.fr.
La construction d’une maison individuelle sur un terrain isolé ou en secteur diffus comporte donc beaucoup de procédures à suivre. Il incombe également l’utilisation de fonds relativement importants. Il est de ce fait, fortement conseillé d’établir un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Le meilleur moyen d’avoir un parfait achèvement est de confier ces travaux à un professionnel de la construction (architecte, entreprise, etc.).
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