L’obtention d’un permis de construire est une des étapes clé avant la mise en route d’une construction de maison. Le rêve de chaque personne est de construire sa propre maison et cela même depuis l’enfance. On y met toute l’imagination possible. Mais passer du rêve à la réalité nécessite un certain parcours plus ou moins ardu, mais néanmoins faisable lorsqu’on le veut bien. La construction d’un édifice requiert avant tout la satisfaction à certaines dispositions définies par l’Administration au point de vue législatif et en matière d’urbanisme.
Elle nécessite donc l’obtention d’un permis de construire. Cependant, le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, appliqué depuis le 1er mars 2012, a instauré que dorénavant le permis de construire soit requis pour toute construction de plus de 40 mètres carrés (contre 20 auparavant) d’emprise au sol. Le permis de construire se délivre sur demande auprès de l’Administration.
Obtention d’un permis de construire : qui peut être demandeur ?
La demande est faite par le propriétaire de l’édifice à construire ou son mandataire. Mais au cas où les travaux seraient attribués à une société de construction, cette dernière peut aussi effectuer cette démarche à titre de mandataire. Il n’est pas nécessaire pour le demandeur d’être propriétaire du terrain. Il peut lui suffire d’être bénéficiaire d’une simple promesse de vente.
Pour établir la demande, l’intervention d’un architecte est requise pour la construction ou l’agrandissement d’une maison individuelle lorsque la surface de plancher du bâtiment est supérieure à 150 mètres carrés. Elle n’est pas obligatoire si la surface est inférieure à ce seuil.
Obtention d’un permis de construire : à qui s’adresser ?
La demande du permis de construire est adressée auprès de différentes institutions selon la commune dans laquelle la construction est envisagée. La différenciation découle de la possession par la commune d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) ou d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU), mais quel que soit le cas, la demande s’effectue au niveau de la commune qui se chargera le cas échéant de le transmettre à l’instance compétente.
Dans les communes soumises au RNU (règlement national d’urbanisme), s’il n’y a pas de POS ou de PLU, la demande se fait au niveau de la mairie.
Par contre, si la commune dispose d’un POS ou PLU, alors la demande peut être traitée soit au niveau des services communaux aussi, soit auprès de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou encore auprès de la direction départementale des territoires (DDT).
Quels sont les éléments constitutifs du dossier
Le dossier déposé pour la demande comprend plusieurs éléments. A savoir, le
- formulaire CERFA (élément principal). Deux types de ce formulaire, existent, le formulaire dit CERFA n° 13406*03, pour l’édification ou l’agrandissement d’un bâtiment individuel avec ou sans ses annexes et le n°13409*03 pour les autres types comme le logement collectif, l’exploitation agricole, l’établissement accueillant du public, etc. À noter que l’utilisation du formulaire CERFA n’est pas obligatoire, mais il contient la liste de toutes les informations et les pièces nécessaires à la constitution d’un dossier complet.
- plan relatif à situation du terrain.
- plan de masse pour la construction
- le plan en coupe pour le terrain ainsi que la construction avec une notice sur la description du terrain et la présentation du projet.
- un plan sur les toitures et sur les façades.
- et un plan pour apprécier si le projet s’intègre bien dans son environnement proche ainsi qu’une photographie situant le terrain dans ce sens (représentation des constructions ou des terrains immédiatement à proximité).
- une photographie montrant le terrain par rapport à son environnement lointain (représentation de la rue, des façades ou du paysage environnant en un exemplaire). À noter que la demande des pièces supplémentaires est possible suivant la nature du projet. À ce propos, on doit référer à la liste contenue dans le formulaire CERFA.
- une attestation certifiant la prise en compte des exigences de la RT2012 dans les cas des maisons individuelles. Celle-ci, visant l’amélioration de la performance énergétique, est devenue obligatoire à compter du 1er janvier 2013. Sa délivrance est faite par un responsable du contrôle technique, un architecte DPLG (Diplômé Par Le Gouvernement), un diagnostiqueur DPE, un organisme compétent, car certifié. À noter que la remise à la mairie de la même attestation, accompagnant la déclaration de l’achèvement des travaux, est également obligatoire.
Obtention d’un permis de construire : où l’adresser et comment ?
Il est possible de remettre en main propre le dossier de demande (en quatre exemplaires). Mais on peut également l’ envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à la mairie. Si le dossier n’est pas complet, le demandeur doit fournir les éléments manquants, ceux que la mairie réclame, dans un délai de trente jours à compter de la date de dépôt.
En retour, la mairie remet au demandeur un récépissé avec numéro d’enregistrement ainsi que des informations à titre provisoire et modifiable (dans un délai d’un mois) entre autres la date du commencement des travaux. Ce récépissé contient également une information très importante : la date à laquelle l’absence de réponse entraîne l’accord tacite de la demande de permis de construire. Le demandeur peut aussi exiger un certificat de non-opposition.
La durée de traitement de la demande
Dans le cas maison individuelle et/ou ses annexes, le délai pour l’instruction est en général de 2 mois et de 3 mois pour tous les autres types de constructions, et cela, à compter de la date de réception du dossier complet. Il est possible de prolonger ce délai dans certains cas (monuments historiques, étude d’impact sur l’environnement, etc.).
La demande fait l’objet d’un affichage à la mairie au plus tard quinze jours après le dépôt du dossier complet et cet affichage reste en permanence pendant toute la durée du traitement.
À l’expiration du délai réglementaire précisé dans le récépissé, si aucune réponse n’est parvenue au demandeur, celui-ci est assimilé à un permis de construire tacite. Le demandeur peut alors exiger un certificat de non-opposition.
Cependant, l’administration peut repousser la sortie de sa décision lorsque les règles d’urbanisme sont en cours de modification. Elle prononce alors un sursis à statuer. Ce sursis doit faire l’objet d’une motivation et ne peut excéder deux ans pour un seul motif évoqué. Néanmoins, si les motifs sont multiples, la durée totale du sursis ne doit pas dépasser les trois ans.
En cas de sursis à statuer, la confirmation de la demande est à effectuer dans les deux mois précédant la fin du sursis à statuer.
Quelle est la validité
Le permis de construire est valide pendant deux ans. Il devient caduc si les travaux ne commencent pas dans cette période. En cas de cessation volontaire des travaux pendant plus d’un an durant cette période de validité, le permis devient également caduc.
Il est possible de demander des prolongations. Elles sont au nombre de deux pour une durée de un an chacune. La demande est à déposer au moins deux mois avant l’expiration du délai initial.
Dès son obtention, le permis de construire est à afficher sous huit jours à la mairie et sur le chantier via des panneaux réglementaires. On peut trouver ces panneaux dans les magasins de bricolage. Leur présence (ou absence) est susceptible de faire l’objet de contrôle par l’autorité qui a délivré le permis, et ce, durant les travaux de construction. De même, cette autorité administrative peut demander à visiter le chantier et à voir les documents relatifs aux travaux.
Pour éviter tout risque de litige, nous recommandons de faire constater par voie d’huissier la présence de ces affichages.
Obtention d’un permis de construire : que faire en cas de contentieux ?
La validité du permis de construire est susceptible d’une poursuite par un tiers dans les deux mois qui suivent sa délivrance et son affichage. Le plus judicieux serait donc de ne pas démarrer les travaux sitôt le permis obtenu.
L’autorité administrative compétente (mairie, EPCI ou État) peut annuler le permis (ou du certificat de non-opposition) qu’elle a délivré en cas d’erreur d’instruction ou d’illégalité constatée dans les trois mois qui suivent sa délivrance.
Le demandeur peut demander à l’autorité compétente l’apport de légères modifications au projet initial. En cas de refus, l’autorité doit notifier au demandeur le motif de sa réponse et indiquer les délais et voies de recours possibles.
Le demandeur peut aussi déposer un recours gracieux auprès de l’autorité signataire. Une absence de réponse dans les quatre mois équivaut à un refus.
Le demandeur peut enfin déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif dans les deux mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de quatre mois en cas de recours gracieux.
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