La construction d’une maison individuelle

Pour l’individu, le couple, la famille, la construction d’une maison individuelle constitue une étape très importante de leur vie. Pour cela, selon l’envergure et la complexité du projet, deux alternatives se présentent. Soit gérer soi-même la réalisation du projet, soit la confier à des professionnels. La première solution n’est à prendre qu’après mûre réflexion et n’est possible qu’avec une surface d’emprise au sol peu importante.

En effet à partir de 170 m2 de surface, le recours à un architecte est obligatoire. Par ailleurs, suivre pas à pas la mise en forme de ses rêves peut s’avérer palpitant, mais en prendre la totale responsabilité, notamment la gestion des travaux, serait risqué compte tenu de l’enjeu d’autant plus que le temps qu’elle va prendre au quotidien va être considérable.

Le recours aux professionnels pour la construction d’une maison individuelle

L’autre alternative, on peut selon ses priorités, choisir un maître d’œuvre, un architecte, si on priorise l’esthétique. On peut choisir un constructeur si on veut mettre en avant la performance technique. Et si on envisage l’éco construction actuellement très encouragée (accompagnées par des mesures incitatives), le recours à des professionnels RGE ou à l’Eco-Artisan, est inévitable. Par ailleurs, les étapes à suivre sont nombreuses et peuvent être assez compliquées et lourdes, ce qui justifie encore le recours aux professionnels. Bien évidemment, toutes les étapes sont aussi importantes, sinon obligatoires, les unes que les autres. Elles commencent par le choix du terrain, passent par le montage et le choix des professionnels en passant par toutes les démarches et procédures administratives pour finir par la construction proprement dite.

Le choix du terrain pour une maison individuelle

Il est important de noter que parfois il est plus judicieux de monter d’abord le projet avant de choisir le terrain. Il en est de même de la mobilisation des ressources financières.

Les critères de choix du terrain sont les suivants :

• Son emplacement par rapport au déplacement de la famille, pour le travail, l’école des enfants, etc.


• Sa taille et le coefficient d’occupation des sols (COS).


• La nature du sol (se renseigner sur le passé du terrain avec le voisinage par exemple).


• Le fait d’être un terrain diffus ou en lotissement.


• Le coût de sa viabilisation.


• Les impôts locaux.


• Le PLU qui lui soit rattaché.


• Etc.

À tout cela s’ajoute le style de maison envisagé dépendant étroitement de la configuration du terrain et du PLU correspondant.

La maison individuelle peut être de style traditionnel ou contemporain, une maison en bois, une maison container, etc. Actuellement, les constructeurs proposent des maisons qui par leurs seules formes acquièrent un aspect unique, original, d’agencement plus facile pour répondre aux différents besoins ou à l’esthétique souhaitée. À ce propos, on peut citer la forme en U, en V, en L, en H (rare, car ne s’adapte pas à tout type de terrain) et en T (rare, car difficile à concevoir pour requérir l’expertise des professionnels très expérimentés et un prix conséquent).

Quels que soient le style et la forme choisie, les normes en vigueur (différents labels), en l’occurrence les exigences de la RT 2012, sont à prendre en compte.

Une fois le terrain idéal localisé, qu’on en est propriétaire ou qu’on ait la promesse de vente, on passe au l’établissement du plan, à la mobilisation des ressources (financement) et au respect des procédures légales.

L’établissement du plan,  mobilisation des ressources, les démarches administratives

Une fois, tous les renseignements (types, prix, qualité) sur les matériaux acquis, il est temps d’établir le plan de la maison individuelle pour pouvoir mobiliser les ressources nécessaires.

Établissement du plan

Concernant le plan, deux options se présentent:

• Le propriétaire qui est en même temps maître d’ouvrage fournit le plan. Pour cela il s’adresse à un architecte pour l’établir selon ses besoins et ses désirs. Ce qui est d’ailleurs obligatoire si la surface du plancher est supérieure ou égale à 170 m2. Cette solution permet toutes les personnalisations possibles. Il peut (avec l’aide d’un professionnel non forcément agréé en architecture) établir lui-même le plan de la maison individuelle, si la surface d’emprise au sol est inférieure à 170m2. Il aura alors à signer avec le constructeur un contrat de construction avec fourniture de plan.


• Le constructeur établit le plan qu’il propose au client. C’est alors un contrat de construction sans fourniture de plan. C’est la solution la plus facile avec des garanties optimales et pour ces raisons, la plus adoptée par les Français. Toutefois, la personnalisation n’est pas possible sauf peut-être sur quelques points à déterminer avec le constructeur.

Mobilisation de ressources

Avant la signature du contrat, il faut penser au financement du projet. Il peut se composer de l’apport personnel du concerné, des salaires (de l’individu ou du couple), du prêt bancaire, des aides étatiques accessibles (type PTZ).

Le financement est important, car il conditionne la réalisation du projet.

Démarches administratives et réglementations en vigueur

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Bien avant le choix et l’acquisition il faut se renseigner à la mairie sur le plan local d’urbanisme de la commune en ce qui concerne le terrain convoité. En effet, le PLU détermine un territoire en différentes zones, informe sur les contraintes architecturales, définit la hauteur maximale des bâtiments, etc.

Les exigences de la RT 2012

Elles sont obligatoires pour toutes les constructions individuelles. Elle impose, pour toute nouvelle construction une consommation moyenne annuelle inférieure à 50 KWh/m2, en énergie primaire.

Le permis de construire

Hormis celles soumises à la déclaration préalable des travaux, tous les travaux pour une construction neuve exigent un permis de construire. Si la surface d’emprise au sol excède 170m2, le recours à un architecte constitue une obligation en plus.

La demande accompagnée de tous les documents requis (renseignements y afférents à demander au préalable à la mairie) est à déposer à la mairie par le propriétaire ou son mandataire. L’instruction dure en principe 2 mois après le dépôt du dossier complet et délivrance du récépissé. La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Il devient nul si au cours des trois années, les travaux n’ont pas commencé ou si ceux-ci ont été interrompus volontairement un an après leur début.

Choix du professionnel

Le personnel à qui confier le chantier peut être :

• Le propriétaire lui-même. Il se charge de la gestion, de la supervision du chantier et recrute pour cela des professionnels issus des différents corps de métiers.


• L’architecte ayant établi le plan, la gestion et la supervision d’une partie ou de tout l’ensemble du chantier.


• Le propriétaire confie la tâche qui lui revient à un maître d’œuvre (ce dernier ne doit pas avoir de lien avec aucun des professionnels intervenant dans le chantier).


• Le constructeur engagé n’a plus qu’à réceptionner les travaux à son achèvement, clé en main.

Dans le cas du choix de constructeur, formule la plus choisie par les Français, le client a à signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le seul qui lui permet de protéger ses droits.

Pour trouver le bon constructeur, on peut toujours se fier à la bouche à oreille ou un constructeur affilié à des syndicats professionnels (UMF ou Union des Maisons françaises par exemple)

La construction de la maison individuelle

Quand  vient le moment de réaliser le chantier, plusieurs étapes sont à suivre. Il s’agit de:

• L’étude du sol de préférence à confier à un géotechnicien. Le résultat oriente les professionnels concernés  à déterminer le type de fondations à adopter.


• Le terrassement permettant d’accueillir les fondations sur une bonne base.


• Les fondations, primordiales pour la stabilité de l’ouvrage.


• La maçonnerie qui va de pair avec les enduits et les chaînages, pour composer les murs porteurs.


• La charpente et la toiture pour clore le gros œuvre et protéger le bâti, face aux agressions extérieures verticales. La construction est à ce stade mise hors eau.


• L’aménagement intérieur commençant par la mise en place des différentes cloisons sans oublier l’isolation de toutes les parois.


• Les menuiseries, les fenêtres et le portes pour achever le second œuvre et mettre la construction hors air.


• Les installations sanitaires et  électriques avant de passer au revêtement intérieur et aux diverses touches finales.

La maison est alors prête à recevoir les occupants et au besoin à être clôturée.

A noter qu’il est très important d’assurer la maison. Pour cela on doit  se souscrire à:

• Une assurance garantie « dommages ouvrages » (pour accélérer la réparation en cas de dommage des dommages)


• Lors de la signature du CCMI, à  trois garanties, la garantie décennale dure dix ans à compter de la réception des travaux. Elle oblige la réparation  par le constructeur des dommages relatifs à la solidité du bâtiment, ou tout ce qui peut le rendre inhabitable. La garantie du bon achèvement oblige le constructeur à réparer toutes malfaçons constatées au cours de l’année qui suit la réception des travaux. La garantie biennale, quant à elle, l’oblige à remplacer les équipements constatés défectueux au cours des deux ans qui suit la réception des travaux.

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