À la base de tout projet de construction, le choix du bon terrain à bâtir est un acte difficile, demandant un maximum de temps de réflexion et d’études. Si on ne le fait pas scrupuleusement, on risque le refus du permis de construire. Les acquéreurs ont souvent peu de latitude une fois certaines étapes passées. Un bon nombre d’informations ne pourront donc être reçues du propriétaire vendeur, mais peuvent être glanées auprès du voisinage ou des autorités locales. Voici quelques recommandations pour bien s’orienter dans l’achat d’un terrain à bâtir.
Définir les caractéristiques du terrain à bâtir
Dans le cadre d’une vente de terrain, l’acquéreur est souvent peu protégé en cas de vices cachés, étant donné que le vendeur a des obligations limitées dans l’information de l’état du bien. Mais il y a un minimum de dispositions à prendre pour éviter tout risque. Il s’avère donc important de
Analyser la constructibilité
La notion de constructibilité d’un terrain induit deux aspects.
La présentation du terrain à bâtir
La nature du sol peut constituer un obstacle quand, par exemple, les moyens disponibles se limitentà la construction ne permettant pas ainsi un traitement du sol. Il en est de même de la configuration du terrain qui peut, soit limiter, soit ne pas autoriser du tout la réalisation du projet (pente, surface, orientations, etc.). Dans tous les cas, il faut se référer autant que possible à l’avis d’un connaisseur (un géotechnicien par exemple) pour éviter les problèmes ultérieurs.
Les possibilités offertes par le PLU et les règlementations en matière de construction
Source de données primordiales en matière de construction en milieu urbain, le Plan local d’urbanisme ou PLU est un document faisant référence à toutes les zones constructibles. Souvent, il renseigne aussi sur les règlements relatifs à la construction. N’indiquant donc pas la qualité du sol, le PLU peut néanmoins afficher des réserves sur la constructibilité, à ne citer que l’emplacement du terrain entre des voies routières, la position du terrain dans une zone inondable, etc. Pour avoir un état des lieux précis concernant le terrain en question, il est possible de demander un Certificat d’urbanisme en rapport avec le PLU.
Définir la superficie du terrain à bâtir
Pour éviter d’être pris de court lorsqu’on en vient à l’étape du plan de construction, nous préconisons de préciser la surface réelle du terrain. Il faut noter que la superficie constructible offerte par un terrain en pente sera différente de celle d’un milieu plan. Par ailleurs, dans le cadre d’un terrain en lotissement, le terrain est borné, l’offre de vente mentionne donc la surface exacte.
Connaître le future environnement du terrain
Il s’agit de déterminer s’il existe des projets publics futurs (construction de bâtiments publics, aéroports ou voies de circulation, etc.) qui incluent la modification du plan d’urbanisme, et si le terrain rentre ou non dans ce cadre. Pour ce faire, il faut se renseigner auprès de la Direction départementale de l’équipement (DDE).
Identifier les gènes environnants
En dehors des éventualités de changements à venir, il est auparavant essentiel de repérer toutes les sources de gênes possibles, non seulement pour la construction, mais surtout pour la viabilité de la construction et le confort des occupants. Si la proximité d’un site industriel est souvent un sérieux embarras à cause de la pollution probable, d’autres facteurs de contrariété peuvent être présents aux alentours du terrain si on ne cite que la présence d’un site d’installation d’antennes relais, de la sécurité du quartier, etc.
Déterminer la viabilité du terrain à bâtir
Sauf s’il s’agit d’un terrain en lotissement où les différents réseaux de distribution essentiels sont disponibles (électricité, eau, téléphone, fibre optique, etc.), il est primordial de choisir avant tout un terrain facile d’accès pour ces services. À l’achat d’un terrain isolé, il faut penser au coût de la connexion à ces réseaux. Mais encore, il y aura probablement quelques soucis rencontrés en matière d’assainissement, autrement dit au raccordement au système d’égout de la commune avec les frais et les taxes qui s’en accompagnent.
Terrain à bâtir : maîtriser les actes de vente et les possibilités de rétractation
L’enjeu est de savoir si la transaction peut faire l’objet d’une annulation par l’une des deux parties (droit de rétractation), donnant à l’acquéreur la possibilité de bien étudier le terrain avant l’achat. En l’occurrence, deux types d’actes précèdent le contrat de vente définitif. Il y a :
La promesse de vente
De l’initiative unilatérale du vendeur, cette promesse de vente ne lie que le vendeur, mais impose à l’acquéreur le versement d’une somme à titre de réservation (environ 10 %). L’acheteur peut se rétracter, mais il devra laisser l’acompte au vendeur en guise de compensation.
Le compromis de vente
C’est un acte qui lie les 2 parties en même temps. Sauf pour l’achat d’un terrain en lotissement, le droit à la rétractation n’existe pas dans le cadre d’un compromis de vente.
Dans ces deux cas, il existe quelques conditions suspensives où les « sanctions » ne s’appliquent pas. Ce sont les cas du refus de crédit immobilier, l’existence de servitudes ou d’un droit de préemption de la commune vis-à-vis du bien, l’hypothèque sur le bien.
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